Совещание по вопросу перехода на прямые договора с собственниками помещений многоквартирных домов

РАВВ приняла участие в совещании представителей ресурсоснабжающих организаций и объединений управляющих компаний в целях определения единой позиции отраслевого сообщества по вопросу перехода на прямые договоры с собственниками помещений МКД, в целях решения проблемы неплатежей.

На совещании были представлены две базовые концепции выстраивания взаимоотношений в МКД при предоставлении коммунальных услуг.

Первый вариант. Основной (по умолчанию) становится схема с прямыми договорами РСО с собственниками помещений в МКД на поставку ресурса (электрическая и тепловая энергия, холодная и горячая вода, стоки) на границе раздела внутридомовых инженерных систем. Платежи за ресурс вносятся собственниками напрямую в РСО. Из предмета договора управления, заключаемого собственниками (пользователями) помещений в МКД с управляющей организацией, исключается предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. По договору управления МКД управляющая организация будет обязана выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, а также оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

В случае нарушения качества ресурса (требований к непрерывности его предоставления), собственники помещений в МКД обращаются в управляющую организацию для установления места нарушения качества ресурса. Ресурсоснабжающая организация несет ответственность за качество ресурса до границы раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.

Второй вариант. Лицом, предоставляющим коммунальные услуги, всегда является УК (ТСЖ/ЖСК), которая оказывает коммунальные услуги путем надлежащего содержания общего имущества. Кроме того, в базовой схеме указанное лицо приобретает коммунальные ресурсы по договорам поставки коммунальных ресурсов в целях предоставления коммунальных услуг (в том числе – в случае приготовления коммунальной услуги с использованием общедомового имущества (например, индивидуальные тепловые пункты, крышные котельные)), заключаемым с РСО. Потребитель всегда (за исключением непосредственного способа управления) обращается по поводу нарушения непрерывности предоставления и/или качества коммунальных услуг в УК (ТСЖ/ЖСК). Управляющая организация (товарищество, кооператив), как представитель собственников, взаимодействует в рамках заключенных соглашений с РСО, в том числе в целях выявления стороны, виновной в нарушении качества коммунальных услуг.

РСО всегда поставляет только коммунальные ресурсы строго до ввода в дом и несет ответственность за непрерывность поставки и качество коммунального ресурса до границ многоквартирного дома.

В ряде случаев покупка коммунальных ресурсов осуществляется собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме напрямую у РСО по договорам ресурсоснабжения. К таким случаям отнесены:

а) расторжение договора поставки коммунальных ресурсов в целях предоставления коммунальных услуг, заключенного между РСО  и УК(ТСЖ/ЖСК);

б) при принятии решения общим собранием собственников о заключении прямых договоров с РСО;

в) при непосредственном способе управления многоквартирным домом.

Оба представленных варианта содержат ряд существенных отрицательных или недоработанных вопросов:

- ответственность за некачественное предоставление коммунальных услуг непосредственно в жилом помещении;

- порядок перерасчета за некачественное предоставление услуг/ресурса;

- гарантия полной оплаты предоставленного ресурса;

- компенсация РСО расходов на расчет и сбор платежей.

В итоге, за основу была взята схема, при которой УК выступает агентом потребителей  в отношениях с РСО и представляет интересы потребителей от их лица и за их счет. Оплата, минуя агента, поступает напрямую в РСО.

Все обозначенные варианты будут более подробно обсуждаться на вебинаре (онлайн семинаре) 27 марта в целях выработки оптимальной для организаций ВКХ схеме взаимоотношений.